Rechtsanwälte

Weiß & Huthmann

Ostpromenade 18 | 41812 Erkelenz

Mietrecht Wegberg

Wohnungsmängel und ihre mietrechtlichen Folgen

von Rechtsanwalt Marc Weiß, zugleich Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Von einem Mietmangel spricht man in der Regel dann, wenn sich der Zustand der Wohnung im Laufe der Mietzeit gegenüber dem bei Mietbeginn vorhandenen Zustand verschlechtert.
Liegt ein solcher Fall vor, so kann der Mieter gegenüber dem Vermieter verlangen, dass dieser den Mangel beseitigt. War dem Mieter der Wohnungsmangel bei Einzug bekannt oder hätte diesem der Mangel bei ordnungsgemäßer Prüfung bekannt sein müssen, besteht kein Anspruch gegenüber den Vermieter auf Beseitigung des Mangels. Ausnahmsweise steht dem Mieter jedoch auch in solchen Fällen ein Beseitigungsanspruch zu, sofern ein anderer Standard ausdrücklich im Mietvertrag oder aber spätestens im Übergabeprotokoll vereinbart wurde.

Es ist daher empfehlenswert, bei Abschluss eines Mietvertrages ein Übergabeprotokoll zu erstellen und den tatsächlichen Zustand der Wohnung festzuhalten. Dies schafft Klarheit über den tatsächlichen Zustand der Wohnung und erleichtert später die Geltendmachung etwaiger Ansprüche gegenüber dem Vermieter. In dem Übergabeprotokoll sollten neben den Mängeln auch vom Vermieter gemachte Zusagen bzw. Vereinbarungen festgehalten werden. Dies führt für beide Parteien zu mehr Rechtssicherheit und erleichtert auch hier die Geltendmachung etwaiger Ansprüche.

Zeigt sich nunmehr im Laufe des Mietverhältnisses ein Mangel, so ist der Mieter zunächst verpflichtet, diesen Mangel beim Vermieter anzuzeigen. Unterlässt der Mieter eine solche Mängelanzeige und erhält der Vermieter dadurch keine Kenntnis vom Schaden, so steht dem Vermieter unter Umständen ein Schadensersatzanspruch zu. Hierunter fällt in erster Linie der Verzögerungsschaden, der dadurch entsteht, dass beispielsweise bei einer sofortigen Mängelbeseitigung die Schadensbeseitigung lediglich EUR 500,--, aufgrund der verspäteten Mängelanzeige jetzt EUR 1.000,-- kostet, weil sich der Schaden vergrößert hat. Hinzu kommt, dass der Mieter die Miete aufgrund eines Mangels solange nicht mindern kann, solange der Vermieter keine Kenntnis vom Mangel hat.

Es empfiehlt sich daher für den Mieter, den Mangel unverzüglich und schriftlich bei dem Vermieter anzuzeigen, da ein Telefonat bzw. persönliches Gespräch in der Praxis nur schwer zu beweisen ist. Inhaltlich sollte der Mangel möglichst präzise beschrieben werden. Bei länger andauernden Beeinträchtigungen (Bsp.: Heizungsausfall) empfiehlt es sich, ein entsprechendes Protokoll zu führen. Hier sollten die Art und Weise der Beeinträchtigungen und der jeweilige Beeinträchtigungszeitraum aufgeführt werden. Des Weiteren sollten in der Mangelanzeige zwei wichtige Punkte enthalten sein: Nämlich zum einen eine Frist, bis wann der Mangel zu beseitigen ist, und zum anderen ein Minderungsvorbehalt. Die Fristsetzung dient dazu, dem Vermieter einen angemessenen Zeitraum zur Mängelbeseitigung zu gewähren und ihn nach Ablauf des Zeitraumes in Verzug zu setzen. Ferner ist der Vorbehalt der Mietminderung zu erklären, um einem Verlust des Minderungsrechts vorzubeugen. Bleibt der Vermieter untätig, so ist durch den erklärten Minderungsvorbehalt eine rückwirkende Mietminderung möglich. Bei der Höhe der zu mindernden Miete empfiehlt sich jedoch die Hilfe eines Rechtsanwaltes, um nicht dem eigenen subjektiven Empfinden zu „unterliegen“.

Neben dem Minderungsrecht stehen dem Mieter noch weitergehende Möglichkeiten zu, um seinen Anspruch auf Beseitigung des Mangels durchzusetzen. In Betracht kommen hier insbesondere das Recht der Ersatzvornahme und das Zurückbehaltungsrecht. Spätestens hier sollte jedoch ein Rechtsanwalt aufgesucht werden, um möglichen Regressansprüchen seitens des Vermieters vorzubeugen und letztlich nicht auf den Kosten „sitzen zu bleiben“.